Hoppa till innehållet

Före budet

Undersökningsplikten: det du borde ha upptäckt får du betala själv

Som köpare av hus får du inte klaga på fel som du borde ha upptäckt före köpet. Det spelar ingen roll om du faktiskt tittade – det som räknas är vad en noggrann undersökning hade visat. Här är lagen, domarna och vad du ska kolla innan du lägger bud.

Vågar du lägga bud utan det här? Ta fram köpunderlaget →Kolla adressen gratis

Vad betyder undersökningsplikten?

Köper du villa eller fritidshus gäller jordabalken. Säljaren svarar bara för dolda fel: sådant som fanns vid köpet men som du inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning. Allt du kunde ha sett, luktat, känt eller hört – i källaren, på vinden, i krypgrunden, på taket, i avloppsbrunnen – räknas som ditt ansvar.

Undersökningsplikten blir större om något talar för fel: fuktfläckar, en anmärkning i besiktningsprotokollet, ett gammalt hus eller att säljaren själv säger att något är dåligt. Då ska du undersöka just det närmare. Missar besiktningsmannen något som borde ha upptäckts, är det fortfarande du som köpare som står för det mot säljaren.

Köper du bostadsrätt gäller köplagen i stället, eftersom en bostadsrätt är lös egendom. Konsumentverket skriver att köplagen inte har någon undersökningsplikt för bostadsrätter, men du kan inte klaga på det du måste antas ha känt till – och har du undersökt får du inte klaga på det du borde ha märkt. Det som står i föreningens årsredovisning är svårt att säga att du inte kunde känna till.

Svea hovrätt: ”Vid köp av fast egendom gäller sedan länge att köparen har en långtgående skyldighet att undersöka den köpta egendomen.” RH 1994:124 ↗

Paragraferna

Ordagrant ur lagen. Jordabalken gäller villa, fritidshus och annan fast egendom. Köplagen gäller bostadsrätt, som räknas som lös egendom.

Jordabalken 4 kap. 19 § andra stycket – undersökningsplikten (villa och fritidshus)

Det här är regeln som gör att köparen förlorar. Läs hela paragrafen hos riksdagen.se ↗

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Jordabalken 4 kap. 19 a § första stycket – reklamation

Upptäcker du ett fel måste du säga till säljaren i tid. Läs hela paragrafen hos riksdagen.se ↗

Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17--19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).

Jordabalken 4 kap. 19 b § – preskription

Gränsen är tio år från tillträdet, inte två. Läs hela paragrafen hos riksdagen.se ↗

Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.

Köplagen 20 § – bostadsrätt

Bostadsrätt är lös egendom, så köplagen gäller. Läs hela paragrafen hos riksdagen.se ↗

Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet.
Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

Köplagen 32 § andra stycket – två år för bostadsrätt

Här finns tvåårsgränsen: den gäller bostadsrätt, inte hus. Läs hela paragrafen hos riksdagen.se ↗

Reklamerar köparen inte inom två år från det att han har tagit emot varan, förlorar han rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.

Så gick det för andra

Verkliga avgöranden, refererade i våra egna ord. Referensen och länken till domen står vid varje fall. Belopp anges bara när de står i domen eller källan.

Hellre fråga nu än betala sen

Köpunderlaget samlar frågorna till mäklaren, säljaren, styrelsen och besiktningsmannen för just din bostad – innan budgivningen, inte efter.

Vågar du lägga bud utan det här? Ta fram köpunderlaget →Kolla adressen gratis

Det här ska du kolla före budet

Vanliga frågor

Hur länge kan jag klaga på ett dolt fel i ett hus?

Fordran preskriberas tio år efter tillträdet (jordabalken 4 kap. 19 b §). Du måste också säga till säljaren inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet (19 a §).

Räcker det att jag har anlitat en besiktningsman?

Inte alltid. Högsta domstolen har sagt att om felet borde ha upptäckts hjälper det inte att besiktningsmannen missade det (NJA 1998 s. 407). Anmärkningar i protokollet kan dessutom göra din undersökningsplikt större.

Har jag undersökningsplikt när jag köper bostadsrätt?

Köplagen har ingen uttrycklig undersökningsplikt för bostadsrätt, enligt Konsumentverket. Men du får inte klaga på det du måste antas ha känt till, och har du undersökt får du inte klaga på det du borde ha märkt (köplagen 20 §). Reklamera inom två år (köplagen 32 §).

Vad är ett dolt fel?

Ett fel som fanns när du köpte huset och som du inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning, och som du inte heller hade anledning att räkna med med tanke på husets ålder och skick.

Det här är allmän information, inte juridisk rådgivning, och den ersätter inte en besiktning. Varje fall bedöms för sig – fråga en jurist om du har en tvist.

Vågar du lägga bud utan det här?

Kolla läget runt adressen gratis i Riskkollen. Köpunderlaget ger dig hela listan med frågor och vad bostaden kostar dig.

Vågar du lägga bud utan det här? Ta fram köpunderlaget →Kolla adressen gratis

Källor

Ansvarig: Olle Nordberg, Husradarn. Uppgifterna kontrollerades . Så kontrolleras uppgifterna · Hittat ett fel?