Föreningsanalysen · Testversion – gratis
Läs föreningens årsredovisning innan du lägger bud
Lägg in årsredovisningen, och gärna stadgarna. Du får ett kort svar, nyckeltalen förklarade och frågor att ställa till mäklaren eller styrelsen.
Köpunderlaget för bostadsrätt – 495 kr inkl. moms
Lägg in årsredovisningen. Du ser det kostnadsfria svaret först och väljer sedan om du vill ha Köpunderlaget.
- Alla frågor att ställa före budet, sorterade efter mäklaren, styrelsen och banken
- Din lägenhet: månadskostnad efter ränteavdrag vid din ränta och två procentenheter högre, och avgiften om föreningens ränta stiger
- Tomträtt: räkneexempel för din lägenhet om avgälden höjs med 25 eller 50 procent vid omräkningen
Filen lämnar aldrig din dator. Läsningen görs i din webbläsare och dokumentet skickas inte till oss eller någon annan. Från nätet hämtas bara programmet som läser PDF-filer (pdf.js, från cdnjs.cloudflare.com), och först när du trycker på Analysera. Stänger du sidan är allt borta.
Exempel: RB BRF Sthlmshus 23, årsredovisning 2023/24Kort svar
Fem saker i årsredovisningen är värda att titta närmare på. Det du bör fråga om först: tomträtten, som enligt dokumentet räknas om 2026 (avgälden motsvarar 5,2 % av årsavgifterna).
- Ser normalt ut: skuld per kvm, sparande per kvm, underhållsplan finns, äkta förening
- Värt att kolla: lån som ska villkorsändras eller omsättas inom ett år, avgiftsändring som nämns i dokumentet (2 %)
- Fråga om: tomträtten, som enligt dokumentet räknas om 2026 (avgälden motsvarar 5,2 % av årsavgifterna), planerat fönster, fasad, balkonger (2025–2028), planerat hissar (2029)
| Skuld per kvm | 1 788 kr året innan 2 117 kr |
|---|---|
| Sparande per kvm | 311 kr året innan 356 kr |
| Räntekänslighet | 2,1 % året innan 2,5 % |
| Tomträttsavgäld | 700 600 kr/år 5,2 % av årsavgifterna |
Raden i dokumentet: Marken innehas med tomträtt genom ett tomträttsavtal med Stockholms kommun.
Ska du lägga bud? Så ser Köpunderlaget ut
Analysen ovan är gratis. Köpunderlaget lägger till alla frågor sorterade efter vem du frågar, vad lägenheten kostar dig och en rapport att spara. Budgivningen börjar ofta direkt efter visningen – ha frågorna klara före.
Exempel: RB BRF Sthlmshus 23 gav 18 frågor
Riktig årsredovisning (org.nr 702002-1890). Utdrag ur Köpunderlaget, utan redigering: de två första frågorna i varje grupp.
Fråga mäklaren (5)
- Du har inte lagt in stadgarna. Be mäklaren om dem – där står bland annat reglerna för andrahandsuthyrning och vem som underhåller balkong och fönster.
- Vilken månadsavgift gäller i dag, och finns det en beslutad höjning som inte står i årsredovisningen?
Fråga styrelsen (8)
- Föreningen har tomträtt. Fråga när avgälden räknas om nästa gång (i dokumentet står 2026) och vad styrelsen räknar med att den nya avgälden blir.
- Bankskulden är 1 788 kr/kvm, men föreningen betalar också tomträttsavgäld varje år. Fråga hur en högre avgäld skulle påverka årsavgiften.
Fråga banken (5)
- Vad krävs för lånelöftet: kontantinsats, amortering och vilken ränta räknar banken med i sin kalkyl?
- Föreningens skuld är 1 788 kr/kvm. Fråga hur banken ser på föreningens skuldsättning och om den påverkar lånelöftet eller räntan.
Köpunderlaget för bostadsrätt
495 kr inkl. moms, per bostad
Inklusive moms. Inga andra avgifter.
- Alla frågor att ställa före budet, sorterade efter mäklaren, styrelsen och banken
- Din lägenhet: månadskostnad efter ränteavdrag vid din ränta och två procentenheter högre, och avgiften om föreningens ränta stiger
- Tomträtt: räkneexempel för din lägenhet om avgälden höjs med 25 eller 50 procent vid omräkningen
- Stadgarna: ordagranna utdrag om andrahandsuthyrning, juridisk person, underhållsansvar och användning
- Underhållsplan, planerade projekt, lån som villkorsändras och avgiftsändringar
- Adressen: Riskkollens rader, kommunens detaljplaner och SCB:s bostadsrättspriser för länet
- En rapport att spara som PDF, med källor och datum
Ingår inte:
- Ingen besiktning
- Ingen juridisk rådgivning
- Ingen värdering
- Inga betyg på föreningen eller huset
Gäller en bostadsrätt i 60 dagar i den webbläsare du betalar i.
Kryssa i rutan ovanför först – sedan går du direkt till betalningen.
Du betalar hos Stripe och får kvitto från dem. Vi ser aldrig dina kortuppgifter.
Din lägenhet: vad kostar den i månaden?
Räknaren för din lägenhet – månadskostnad efter ränteavdrag vid två räntor, avgiften om föreningens ränta stiger och tomträttens räkneexempel – ingår i Köpunderlaget.
Räkna på din egen ränta och på två procentenheter högre. Så räknas ränteavdraget: Du får skattereduktion med 30 procent av underskott av kapital upp till 100 000 kr per person och år, och 21 procent på den del som är över 100 000 kr. Hela räntan på lån med säkerhet i bostadsrätt räknas. Du får bara hela reduktionen om din skatt är tillräckligt stor. Källa: Skatteverket.
Räkningen förutsätter att du inte har andra kapitalinkomster eller ränteutgifter och att din skatt räcker för hela reduktionen. Gränsen 100 000 kr gäller per person. Driftkostnad för lägenheten (el, försäkring) ingår inte.
Det här letar analysen efter
Fasta regler som letar efter de rubriker och formuleringar som årsredovisningar använder enligt årsredovisningslagen och BFNAR 2023:1. Varje siffra visas med raden den kommer från.
De sju som ska stå i förvaltningsberättelsen från räkenskapsåret 2023, för året och året innan: Årsavgift per kvm upplåten med bostadsrätt, skuldsättning per kvm, skuldsättning per kvm upplåten med bostadsrätt, sparande per kvm, räntekänslighet, energikostnad per kvm, årsavgifternas andel av totala rörelseintäkter. Så räknas de
Om föreningen har tomträtt, hur stor avgälden är, hur stor del av årsavgifterna den motsvarar och när den räknas om. Mer om tomträtt
Underhållsplan och när den uppdaterades, planerade stambyten, fasad- och takarbeten, lån som villkorsändras inom ett år, beslutade avgiftshöjningar.
Ordagranna utdrag om andrahandsuthyrning, juridisk person som medlem, vem som underhåller balkong och fönster, och hur lägenheten får användas.
Vad analysen inte klarar
- Inskannade årsredovisningar (bilder av papper) går inte att läsa. Då står det i rapporten.
- Föreningar och förvaltare ställer upp tabellerna olika. Hittar vi inte en uppgift står det ”Hittade inte i dokumentet – kontrollera själv”. Det betyder inte att uppgiften saknas i årsredovisningen.
- Vi sätter inga betyg på föreningen. Jämförelser visar vi bara där en bank eller organisation har publicerat en nivå, och då står det vem.
- Analysen ersätter inte att du läser årsredovisningen och frågar styrelsen.
Alla nyckeltal förklarade · Tomträtt i bostadsrättsförening
Källor (7) · kontrollerade 2026-10-16
- Årsredovisningslagen (1995:1554) 6 kap. 3 a §
- BFNAR 2023:1, Bokföringsnämndens allmänna råd om kompletterande upplysningar i bostadsrättsföreningars årsredovisning
- Swedbank Boindex kvartal 2 2025, temarapport ”Vad bestämmer priset på en bostadsrätt?”
- HSB, Stockholms bostadsrättsbarometer 2025 (762 föreningar, siffror för 2024)
- HSB Malmö, Bostadsrättsbarometer 2025 (251 föreningar, siffror för 2024)
- Fastighetsägarna Stockholm, Viktiga parametrar vid bankens kreditbedömning (2024)
- Skatteverket, Avdrag för ränteutgifter
Det du ser ovan är läget. Köpunderlaget är för beslutet. Så fungerar det
Köpunderlaget för bostadsrätt
495 kr inkl. moms, per bostad
Inklusive moms. Inga andra avgifter.
- Alla frågor att ställa före budet, sorterade efter mäklaren, styrelsen och banken
- Din lägenhet: månadskostnad efter ränteavdrag vid din ränta och två procentenheter högre, och avgiften om föreningens ränta stiger
- Tomträtt: räkneexempel för din lägenhet om avgälden höjs med 25 eller 50 procent vid omräkningen
- Stadgarna: ordagranna utdrag om andrahandsuthyrning, juridisk person, underhållsansvar och användning
- Underhållsplan, planerade projekt, lån som villkorsändras och avgiftsändringar
- Adressen: Riskkollens rader, kommunens detaljplaner och SCB:s bostadsrättspriser för länet
- En rapport att spara som PDF, med källor och datum
Ingår inte:
- Ingen besiktning
- Ingen juridisk rådgivning
- Ingen värdering
- Inga betyg på föreningen eller huset
Gäller en bostadsrätt i 60 dagar i den webbläsare du betalar i.
Kryssa i rutan ovanför först – sedan går du direkt till betalningen.
Du betalar hos Stripe och får kvitto från dem. Vi ser aldrig dina kortuppgifter.
Ansvarig: Olle Nordberg, Husradarn. Så kontrolleras uppgifterna · Hittat ett fel?